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购房遇纠纷 宣传单张难成证据 交楼标准以合同为

2019-08-03 22:08 - 查看:
共同维护房地产市场的理性与健康发展,在政府部门与行业协会不断加大监管与市场规范的同时,房地产开发企业与销售人员的合理合法销售行为,消费者明确的合同意识与理性置业,

  共同维护房地产市场的理性与健康发展,在政府部门与行业协会不断加大监管与市场规范的同时,房地产开发企业与销售人员的合理合法销售行为,消费者明确的合同意识与理性置业,都不可或缺。

  上周,南方都市报推出佛山楼市现状调查报告《安居录》(上)专题报道,调查佛山多个在售项目以服务费、装修费和团购费等名义收费,涉嫌价外收费等违规行为;以及佛山有部分未经备案的非正规中介销售机构,存在涉嫌虚假承诺、欺诈等销售行为。

  近日,南都又接到多位购房者的投诉,除了“价外收费”之外,装修货不对板、网签纠纷等领域都有所涉及。结合法律专业团队提供的几宗今年以来关于商品房销售合同相关纠纷案例来看,消费者保留了相关合同资料和证据时,更容易维护购房利益。但仅以销售口头承诺为依据,缺乏证据维权或面临“碰壁”。

  购房过程中如何留意合同条款?涉嫌违规销售比较普遍的那些“坑”在哪里?《安居录》(中)在追踪具体案例的同时,也希望带给消费者更多指引。同时,继续接受报料征集,对违规事件和非正规销售机构进行追踪曝光。

  “很多购房人在签署正式购房合同时,看看房号和金额就签字了。甚至有的男性购房者可能连金额都没看。”佛山一位资深律师说。

  “购房人排着队,被销售人员催促着签合同。厚厚的一叠根本没有时间仔细看,很多条款也看不懂。”最近陷入购房纠纷的消费者赵小姐说。

  对于购房纠纷中,购房人是否能合理合法维权保障自身权益,南都爆料案例、消委会发出的处罚通知、法院判决和律师团经验说法,都聚焦在一个关键点,“购房不能简单以销售说法为准,而要看具体的合同约定。”

  “5公里达180万高消费人群”、“2公里居住及商务人口达26万”、“周边10万品质居住群13万上班族流动消费群”……

  对于消费者来说,无论是物业所谓的“投资价值”、“学校学位”、“租金水平”还是周边的“消费人群”,都应理性面对,不能简单相信宣传单张、销售人员的口头介绍等。在遇到纠纷维权时,宣传单张或难以成为足够证据。

  2017年佛山市南海区市场监督管理局曾就类似事件开出行政处罚决定书,经查明,当事人为了吸引更多客户关注,促进楼盘销售速度,在没有确切数据来源支撑的情况下,擅自于2016年3月底开始在“丽日广场”微信公众号就其开发的丽日广场项目发布“季华路千亿商务大社区180万人的衣食住行消费必选”、“5公里达180万高消费人群”、“2公里居住及商务人口达26万”、“周边10万品质居住群13万上班族流动消费群”等宣传内容。案件调查期间,当事人无法提供证据证明上述宣传中涉及的该地段人流量和购买力的真实性;其宣传的有关该地段的人流量和购买力的内容与实际不符。

  对此,佛山各部门去年以来也一直对“虚假宣传”等问题进行严令禁止。包括禁止通过捏造、散布不实信息,或者曲解有关房地产政策等方式,误导购房人的市场预期;以及在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项以及禁止在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报。更提出由工商部门加强对房地产中介营业执照登记事项的管理,对未依法取得营业执照从事房地产中介经营活动的行为依法依规予以查处,并依据工商行政管理职责,接受涉及房地产市场的消费者投诉,依法维护消费者合法权益。

  业内人士提醒,消费者对于楼盘涉嫌虚假宣传,可向工商部门或者消委会进行投诉。

  就在上个月,佛山新城中国·德国港,业主因为样板房展示和实际不符、销售人员口头承诺难以兑现以及装修质量差等问题“拒收”物业,引起关注。

  对此,开发商回应部分物业存在装修质量问题将封闭整改,但是对于阳台水管、窗户宽度等问题则回应:“为必备的功能性设施,符合相关规范要求”“涉及到外墙、结构、消防等安全性质的,不能调整改变。”

  样板房,是目前佛山在售的商品房展示户型空间、装修标准和生活场景示意的“标配”。业内人士提醒,相对正规的开发商通常都会在样板房中明确标示,例如“创意装修,非交楼标准”“交楼标准”等字眼。“而且一套样板房的展示可能贯穿楼盘几期的销售,景观、位置、大堂层高、装修标准的用材和批次都会不同,甚至部门户型空间也会有调整,最终交付必须是以合同约定为准。”

  “购房人第一要留意合同条款,第二在样板房中标明交楼标准的位置可以拍照存档。”业内人士介绍。

  此外,除了留意购房合同条款,去年佛山市房协还发布《关于做好佛山市房地产开发项目经营自律和项目销售公示的行业规范》,进一步加强市场管理。

  根据《规范》销售现场是需要包括商品房认购书示范文本、商品房买卖合同示范文本(经区建设局备案),以及委托装修合同(若有)等24项内容。并特别指出,装修材料以及相关服务的费用标准明码标价,装修服务必须遵守质价相符原则。《规范》指出,样板房的装修标准(或装修材料样本)要与委托装修合同约定标准、装修交楼标准保持一致,公示并保留至交楼完毕。

  “购房是件大事,涉及的金额也非常大。多数正规房企已经做到了合理公示,但是为保障购房权益,消费者在买房时不要嫌麻烦或者碍于销售人员的热情承诺,而忽视这些文件。”业内人士提醒。

  此外,也有业内人士指出,购房者对于物业的部分要求应遵循建筑规范和安全的合理性。“有购房人以水管和煤气管道的位置设置不美观为由进行投诉,但是在以建筑安全为先的条件下,这些投诉可能并不会获得支持。”

  但不容忽视的是,在保障自身购房合法权益的同时,业内人士也在呼吁消费者首先应该理性购房、合法维权。

  例如,武女士在佛山限购区域内没有购房资格,开发商销售人员口头承诺可以帮忙“搞定”,但是在支付首付后,开发商才告知要其自行购买一年社保以后再办理网签。

  对此,广东顺恒律师事务所黄泽义律师表示,消费者要在限购区域内购房,需要先向相关政府部门明确自己的购房资格。在不具备购房资格的情况下,仍选择在限购区域内购买房产,存在一定的风险,而这些风险很大程度上需要由消费者自行承担。

  “这类情况在消费者不知情的情况下,销售人员承诺属于明显违规。但是市场上也存在一种情况,就是消费者明知道不具备购房资格,在销售人员或者亲友指引下通过补社保或者其他方式来获取购房资格,这属于共同违规。”业内人士指出,“也有部分购房人买房属于纯投资,甚至是投机,在房价下行或者稳定的情况下,就找各种理由退房,这种也不是理性行为,不能提倡。房子是用来住的,希望房地产从业人员加强自律,政府加强监管,维护市场健康稳定,保障居住者购房权益。

  在广东明灿律师事务所为南都记者提供的今年8月1日前,近年佛山涉及商品房销售合同纠纷案例共有1992件,其中,2017年和2018年的数量相对最高,两年合计超过了1100件,今年截至8月1日前有74件。其中行业分布上,聚集在房地产业的有1657件。

  在律师团队提供的3个今年判决的关于房地产销售合同案例中,有因为质量问题或环评问题逾期交楼的,还有抵押房产违规销售、面积缩水的。

  值得注意的是,无论是业主成功追回违约金,还是被法院裁定不能作为拒绝收楼理由的案例,都是依照合同规定执行。

  广东明灿律师事务所吴少芬律师建议,入市须谨慎,购房前,消费者要增强证据意识,对于开发商销售现场照片及宣传资料要善于拍照保存,销售人员的口头承诺录音保留以在产生纠纷时能佐证诉求。“以书面协议为准,付款须一对一到开发商公账。”吴少芬提醒,消费者在签署房屋认购书、购房协议时应仔细阅读条款,不要一味相信销售人员的宣传。“最后,建议各位购房的消费者,购房前可咨询相关的专业律师或者对相关领域熟悉的亲友。”

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